İmar Barışı Devletle Vatandaşı Barıştırdı mı?

Bir yandan Devletle vatandaşı barıştırmayı, diğer yandan kentsel dönüşüme kaynak oluşturmayı amaçlayan İmar Barışı amacına ulaştı mı?

Soruyu hemen cevaplayalım: imar barışının, kentsel dönüşüme kaynak oluşturma amacının gerçekleştiğini söylemek mümkün olsa da, imar sorunu olan vatandaşların tamamının Devletle barıştığını söylemek mümkün değildir. Bu barışa engel olan ve Yasal düzenlemede yer almayan kısıtlamalar, hem İdari düzenlemelerde, hem de mahkeme kararlarında yer almaktadır.

İmar barışında yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olup, yapının imara uygunluğunu sağlamamakla birlikte, yıkım veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar yapıyı kullanma hakkı vermektedir.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca; belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde ise belediyelerce ilgilisine satılacaktır

 Yapı Kayıt Belgesi alınmış olsa da;

1) Üçüncü kişilere, yani başkalarına ait konu taşınmazlarda bulunan yapılar,

2) Hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar,

3) Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul tarihi yarımada içinde ve Çanakkale Savaşların geçtiği Gelibolu Tarihi Alanında bulunan imara aykırı yapılar imar barışından yararlandırılmayacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi, bu alanlardaki yapılar için kullanma hakkı vermediği gibi, mülkiyetin devri ve kat mülkiyeti kurma hakkı vermeyen bir kâğıttan ibarettir.

 Bunların dışında, uygulamada doğal ve arkeolojik sit alanlarındaki yapıların imar barışında yararlanamayacağı gerek idari düzenlemelerde belirtilmekte, gerekse mahkemelerce karara bağlanmakta ise de bu yöndeki bir yorumun yasal temeli bulunmamaktadır.

 Sosyal donatı için tahsisli olmayan Hazineye ait bütün taşınmazlar imar barışından yararlanır mı?

Sosyal donatı alanları, birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlardır.

Bu hususta, İmar Barışına dair yasal düzenlemede bir ayrıntı ve kısıtlama yer almamakla birlikte, Anayasa'da ve özel kanunlarında yer alan kısıtlama ve yasaklamaların olduğu göz önünde tutulmalıdır.

* Kıyılar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kıyı Kanununa göre, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alanı ifade eden sahil şeridinin, ilk 50 metresinde ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla kullanılmak üzere düzenleme yapılabilir, ikinci 50 metresinde ise toplum yararına açık olmak şartıyla konaklama hariç günü birlik turizm yapı ve tesisleri yapılabilir.

Buna göre, sahil şeridinin gerek ilk 50 metresinde gerekse ikinci 50 metresinde olsun Hazine arazilerinin hiçbir surette satılması mümkün değildir. Dolayısıyla bu alanlardaki Hazine arazilerine imar mevzuatına aykırı yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki arzın kendilerine satılması sonucunu doğurmayacaktır.

Ancak, sahil şeridinin yapılaşmaya açık ikinci 50 metresinde olup, halen özel mülkiyette bulunan taşınmazlar üzerindeki imar mevzuatına aykırı yapılar için alınan yapı kayıt belgelerine istinaden, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesi gerekmektedir.

 * Mera vasfını taşıyan ve bu vasfı ile sınırlandırılan yerlerdeki imar mevzuatına aykırı yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri, arzın kendilerine satılması sonucunu doğurmayacaktır. Ancak, mera vasfını yitirdiği tespit edilen taşınmazların ilgililerine satılması mümkündür.

 Devlete, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ile özel mülkiyette bulunan taşınmazlardaki doğal ve arkeolojik sitler Devlet malı niteliğindedir.

 Buna göre, Doğal ve Arkeolojik Sit alanlarındaki Devlete, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazların hiçbir surette satılması mümkün değildir ve bu alanlardaki yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri taşınmazın ilgilisine satılması sonucunu doğurmayacaktır.

Ancak, doğal ve Arkeolojik Sit alanlarındaki özel mülkiyette bulunan taşınmazlar için alınan yapı kayıt belgelerine istinaden, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesinin önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır.

 *  Devlet ormanlarının mülkiyeti devrolunamaz, zamanaşımı ile mülk edinilemez ve kamu yararı dışında irtifak hakkına konu olamaz. Orman vasfını taşıyan ve bu vasfı ile tapuya tescil edilen yerlerdeki imar mevzuatına aykırı yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri, orman alanlarının kendilerine satılması sonucunu doğurmayacaktır.

Hazine ve belediyelere ait olanlar dışında diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar ise (örneğin il özel idareleri) kapsam dışındadır.

 Sahipsiz mallar, orta malları ve hizmet mallarından oluşan kamu mallarında durum nedir?

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu yerler kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.

Bu taşınmazları üzerindeki yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınmış olsa bile, bu taşınmazlar özel mülkiyete konu edilemezler.

Buna göre, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu mallarından, sahipsiz malların devri mümkün değilken, orta ve hizmet mallarının devri için, tahsis kararının kaldırılması halinde söz konusu mallar devletin özel mallarına dönüşeceğinden devri mümkündür.