HAZİNE TAŞINMAZLARININ İMAR BARIŞINDAN HAK SAHİBİ OLANLARA SATIŞI

 

7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. maddeyle getirilen düzenlemenin adı imar barışı olmakla birlikte, esasen bu düzenlemeyle getirilen bir imar affıdır.

Bu imar affının en önemli argümanı ise “Yapı Kayıt Belgesi” dir.

Düzenlemeye göre, yapı kayıt belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için kişinin beyanına göre verilecektir.

Yapı kayıt belgesine bağlanan yapılara, su, elektrik ve doğalgaz bağlanacak, İmar Kanunu uyarınca daha önce verilmiş olan yıkım kararları iptal edilecek verilmiş olan para cezaları tahsil edilemeyecektir.

 Ayrıca, yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar öncelikle Bakanlığa tahsis edilecek ve Bakanlıkça yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine rayiç bedel üzerinden satılacaktır.

Yasal düzenlemede dikkat çeken husus, Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde taşınmazın satılması konusunda Bakanlığın bağlı yetki içinde olduğudur. Diğer bir deyişle hazine mülkiyetinde olan yapılar, imar barışı düzenlemesi vesilesiyle özel mülkiyete açılmak zorundadır.

Bu konuda İstanbul 5. İdare Mahkemesi 27.12.2019 tarih ve E:2019/943, K:2019/2577 sayılı kararında;

“7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanununa ilave edilen geçici 16. maddesinde, yapı kayıt belgesine konu yapının ve arsasının alanın bedelinin ödenmesi ve 31/12/2019 tarihine kadar başvurulması koşullarının gerçekleşmesi halinde Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıların tahsis yapılacak olan Bakanlık tarafından, belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılar da ise, ilgili belediyelerce yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli olarak yapı kayıt belgesi alınan yapıların sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satışının yapılması öngörülmüştür.

Bu bağlamda, taşınmaz maliki idarenin, 3194 sayılı Kanunun geçici 16.maddesinde yer alan yukarıda belirtilen koşulların sağlanması halinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar ayrıksı tutulmak kaydıyla, yapı kayıt belgesine konu edilen yapı ve arsasını kullanımında bulunduran kişilere doğrudan satma konusunda bağlı yetkisi bulunmaktadır.” yönünde karar vermiştir.

Konuya ilişkin olarak alt düzenleme yapılmış ve 26.12.2019 tarih ve 30990 sayılı Resmî Gazetede Yayımlanarak yürürlüğe giren 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlenmiştir.

Anılan Genel Tebliğ’de, Yapı Kayıt Belgesine bağlansa da, ilgilisine satılamayacak taşınmazlar belirlenmiş ve sırasıyla;

a) 31/12/2017 tarihinden sonra üzerine yapı yapılan taşınmazlar,

 

b) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

 

c) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

 

ç) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler,

 

d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,

 

e) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

 

f) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan taşınmazlar,

 

g) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan taşınmazlar,

 

ğ) 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı Hakkında Bazı Düzenlemeler Yapılmasına Dair Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan taşınmazlar,

 

h) Özel kanunlar kapsamında kalan ve ilgili idare tarafından satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

 

ı) Sosyal donatı için tahsisli alanlarda kalan taşınmazlar,

 

i) İmar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler, fiili veya hukuki durumu itibarıyla kamu hizmetlerinde kullanılması mümkün bulunmayanlar veya ilgili milli emlak idaresince fiilen kamu hizmetinde kullanılmadığı tespit edilenler hariç) veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmazlar,

 

j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,

 

k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

 

l) Taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar,

 

m) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,

 

n) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,

 

o) Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar,

 

ö) Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen taşınmazlar,

 

p) Bakanlıkça satışı uygun görülmeyen taşınmazlar satılamaz.

 

düzenlemesi yapılmıştır ki, ç,h,j,k,ı,n,o,p bentlerinde yazılı taşınmazlar yönünden düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16. maddesi hükümlerinde getirilen hakları daraltmakla hukuka aykırıdır.

3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16. maddesi hükmüne bakıldığında,

4342 sayılı Mera Kanunu

6831 sayılı Orman Kanunu

3621 sayılı Kıyı Kanunu

2873 sayılı Milli Parklar Kanunu

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan taşınmazlarla,

18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda kalan taşınmazların,

ayrıca üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli taşınmazların imar barışı kapsamına alınmadığını görmekteyiz.

Normlar hiyerarşisi kuralı uyarınca alt hukuk normları dayanakları olan üst hukuk normlarının kapsamını daraltıcı ya da genişletici düzenlemeler içeremez. Anılan Tebliğ ile Hazine taşınmazlarının ilgililerine satışı konusunda Bakanlığa sınırları belli olmayan geniş bir takdir yetkisi tanındığı görülmekte olup, bu durumun, keyfi yorum ve uygulamalara yol açabilecektir.

Bakanlığa, Kanun ve Esaslara aykırı olarak keyfiliğe varan takdir yetkisi tanıyan bu hüküm açıkça hukuka aykırıdır.