Şehirlerimizde, afet riski altındaki alanlarda veya riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sağlık kurallarına uygun güvenli yaşam alanları oluşturmak üzere mevcut yapılarda iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılmasını amaçlayan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun uygulama yönetmeliği ile belirtilen alanlarda özel kişilere ait taşınmazların ve riskli yapıların değerinin hesaplanmasına, idare ile taşınmaz sahipleri arasında yapılacak anlaşmaya, bu alanlarda yapılacak planlamaya, riskli yapıların tespitine, bu tespite karşı yapılacak itirazlara ve bu itirazların değerlendirilmesine dair usul ve esaslar belirlenmiş, teknik heyetlerin oluşturulması öngörülmüştür.
Yasa ve yönetmelikte yer alan kavramlar;
Rezerv yapı alanı: Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen alanları,
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıyı,
Uygulama alanı: Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder.
Riskli yapıların tespiti;
Riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya ilgisine göre ilçe veya büyükşehir belediyesi ile il özel idarelerine bildirilir.
Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler İdarece yapılır veya yaptırılır.
Bakanlığın yetkisi;
Bakanlık; Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, sınırlı ayni hak tesis etmeye etkilidir.
Riskli yapı tespit kararına itiraz;
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlıkta teşkil edilen teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır.
Kesinleşen tespitin bildirimi;
Kesinleşen tespit işlemi, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, çevre ve şehircilik il müdürlüğünce ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir.
Anlaşma;
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.
Riskli yapının yıkımı;
Riskli yapıların maliklerine yapının yıktırılması için, altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde malikler tarafından yapı yıktırılmadığı takdirde, maliklere tekrar süre verilerek tebligat yapılır. Verilen bu süre içinde de malikler tarafından yapı yıkılmazsa yıkım işlemi idare tarafından yapılır.
Yıkımdan önce;
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine dair arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Yıkımın ardından;
Binanın yıkılması ile arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilip malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazın sicilinde yazılı vasfı, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edilen taşınmazın değerlendirilmesi;
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti terkin edilen taşınmazın, malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile parsellerin tevhit edilmesine, tek başına veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında karar verilir.
Karara katılmayanların durumu;
Paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, en az bu değer üzerinden, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.
Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez.
Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılacak işi üstlenen yüklenici şirketin paydaşlar adına açık artırmaya katılarak satışı yapılan hisseleri satın alması mümkün değildir.
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamazlarsa, acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.
Konut ve Kira yardımı;
Tahliye edilen riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya idarece belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, İdarece kararlaştırılacak aylık kira bedeli yardımı yapılır.
Hukuki başvuru yolları:
Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, bu işlemler kat mülkiyetine dair de olsa, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder