Parselasyon Planı ve İptal Sebepleri

 

Uygulamaya ilişkin kararlar içeren ve imar programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren uygulama imar planlarının hayata geçirilebilmesi için imar programına bağlı olarak kamulaştırma yapılmasına ve parselasyon planlarına ihtiyaç bulunmaktadır. Parselasyon planı yapılmadan (ifraz, tevhit ve terk işlemleri hariç) imar durumu düzenlenemez, dolayısıyla yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilemez.

Bir bölgede arsa düzenlemesinin yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve yürürlüğe konulması, düzenlemenin de bu plana dayanması gerekmektedir. Ayrıca, düzenlemenin yasada ve yönetmelikte öngörülen yönteme ve biçime uygun yapılması da zorunludur.

İmar planlarının uygulanmasına yönelik olarak arazi maliklerinin rızası alınmaksızın yapılan ve imar uygulaması olarak da bilinen parselasyon işlemi, düzenli ve sağlıklı bir kentleşmeyi gerçekleştirmek için uygulama imar planına ve yönetmelik hükümlerine uygun, yapı adaları ve yapılaşmaya uygun imar parselleri oluşturmak ve düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan imar planında umumi hizmetlere ayrılan alanların imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden "düzenleme ortaklık payı" adı altında bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesini sağlamak amacıyla yapılır.

Böylelikle parselasyon işlemi, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlayacaktır. Bu bağlamda parselasyon işlemi ile düzenlemeye giren taşınmazlardan yol, yeşil alan gibi kamu alanlarına karşılık düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra mümkün mertebe düzenlemeye giren tüm taşınmaz maliklerine yapılaşmaya elverişli imar parsellerinden tahsis yapılması hedeflenmektedir.

İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinde ve bu maddenin uygulanmasına ilişkin yönetmelikte parselasyon işleminin hangi merciler tarafından ve ne şekilde yapılacağı belirlenmiştir. 

Buna göre imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediye ve mücavir alanlarda belediyeler,  belediye ve mücavir alanlar dışında ise valilikler yetkilidir.

İmar planları genel düzenleyici işlem olmakla birlikte, parselasyon işlemleri taşınmaz sahipleri açısından sübjektif hak ve yükümlülükler doğuran bireysel işlemlerdir.

Parselasyon planları, düzenleme sahasındaki mülkiyet sahipleri (kadastral parsel malikleri) için uygulama imar planı ile oluşturulan yapı adalarında plan, plan notları ve yönetmelikte yazılı kurallarla belirlenen parsel büyüklüklerine uygun arsa üretilerek hisseli veya bağımsız olarak tahsisi ile adlarına tapu tescili yapılması, diğer yandan kadastral taşınmazdan yapılaşma olanağı kazanacak imar parseline geçiş nedeniyle artan değer artışı karşılığında düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmak üzere, taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkını aşmamak üzere bedelsiz olarak düzenleme ortaklık payı olarak düşülmesi ve kamu/umumi tesis alanlarına kamu ortaklık payı şeklinde hisselendirme yapılması gibi sübjektif sonuçlar doğurur.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamu Ortaklık Payı (KOP)

Düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilkokul, ortaokul ve liseler, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, suyolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetler ve bu hizmetler için kullanılmak üzere düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden yüzde kırkına kadar düşülebilen miktardır. 

Diğer yandan, yukarıda sayılan umumi hizmet alanları dışında düzenleme sahasında bulunan hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi kamu/umumi tesis alanlarına isabet eden parseller ise düzenlemeye giren arazi ve arsaların alanları oranında hisselendirme yapılmak suretiyle kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşturulmaktadır.

İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi uyarınca parselasyon planlarının hazırlanması ile bir yandan düzenlemeye giren kadastral parselden daha fazla değere sahip imar parselleri oluşturulmakta, diğer taraftan düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmak üzere umumi hizmet alanlarının (Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi) elde edilmesi sağlanmaktadır. Kamu/umumi tesislere ayrılan alanlara ait parseller ise (hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi) eşit oranda hisselendirme yapılması şeklinde gerçekleşmektedir.

İmar planında öngörülen sosyal ve teknik donatı alanlarının tamamının düzenleme ortaklık payı kesintisi ile karşılanması mümkün bulunmamaktadır. Buna göre İmar Kanunu'nun 18 inci maddesinde düzenleme ortaklık paylarının kullanılacağı alanlar arasında sayılmayan “kamu tesis alanlarının (resmi tesis alanları)” düzenleme ortaklık payı kesintilerinden karşılanması mümkün değildir.

Hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi kamu tesis alanlarının bulunduğu parsellerin, düzenleme sahasındaki arsa ve arazi sahiplerine hisse verilmek suretiyle sağlanması amacıyla yapılan uygulamada, bu parsellerdeki kamu ortaklık paylarının idarece bölgedeki nüfus ve yapılaşma durumu dikkat alınarak kamu hizmetine ihtiyaç duyulduğunda bir program dâhilinde ilgili kamu idarelerince kamulaştırılması esastır.

Arsa ve arazilerin, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın düzenlenmesi sonucunu doğuran parselasyon işlemi sırasında düzenlemeye tabi tutulan bölgenin gereksinimi olan hizmet ve tesisler için kullanılmak üzere, taşınmazların yüzölçümünün yüzde kırkına kadar bedelsiz olarak düzenleme ortaklık payı alınmasının mülkiyet hakkına getirilen bir sınırlama olduğu kuşkusuzdur.

Parselasyon Planlarında Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri

Düzenleme sınırının imar planına ve Yönetmelik hükümlerine aykırı tespit edilmesi,

DOP oranının hatalı hesaplanması,

Kapanan kadastral yolların DOP oranına dahil edilmeyip belediye adına bir parsele tahsisi,

DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmaması,

Teknik, hukuki, ve fiili zorunluluk yokken aynı yerden parsel verilmemesi,

Mevcut ruhsatlı yapıların korunarak tek bir bağımsız parselde bırakılması mümkün iken bunun yapılmaması,

Atama yapılan parselin eşdeğer olmaması,

DOP sonrası geriye kalan alana karşılık boş bir parsel verilmesi mümkün iken, hisseli parselden yer verilmesi,

Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş olan parselden yeniden tam oranda DOP alınması belirtilebilir.