MUVAKKAT YAPI NEDİR, HANGİ DURUMLARDA YAPILABİLİR.

 

Muvakkat yapı, kalıcı olmayan, belirli bir süre kullanma amacıyla ve sökülüp takılabilen, taşınabilen malzemeden yapılan ve ruhsata tabi olan yapıdır. Şantiye binaları muvakkat yapının tipik bir örneğidir.

İmar Kanunu’nun 33. ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 61. maddesinde muvakkat yapıya ilişkin düzenleme yapılmıştır.

İmar Kanunu’nun 33. maddesinde, “İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13 üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.

Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.

Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.

Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.”  hükmüne yer verilmiştir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 61. maddesinde de, “

(1) Uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere rastlayan yerler ile Kanunun 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir.

(2) İmar planlarında bulunup da, plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan gayrimenkullere, müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan yerlerde muvakkat yapı izni verilebilir.

(3) İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde irtifakla imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla; muvakkat yapı yapılabilir. Ancak, bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez.

(4) Muvakkat yapı izni, ilgili idare encümeni kararıyla verilir.

(5) Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır.

(6) Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir. Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.

(7) Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği ilgili idare encümenince tayin ve tespit olunur.

(8) Yapı izni verilmeden önce; ilgili idare encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım amacı ve gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar.

(9) Yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.

(10) Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.

(11) İmar planı ile kapanan yollarda, Kanunun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

(12) Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi esastır.

(13) Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılır.

(14) Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.

(15) İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.

(16) Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7.50 metreden fazla olamaz.

(17) Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. Planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.” hükümleri yer almıştır.

 

Anılan Yasal düzenlemeye göre;

 

1- Uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere rastlayan yerlerde, taşınmazın kamu eline geçene kadar muvakkat yapı izni verilebilir.

İmar planlarında tamamı umumi hizmetlere ayrılan veya kalan parçası plan ve İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından mevcut haliyle kullanılmaya devam edilir.

Bu gibi yerlerden müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil bulunmayanlara; imar planı tatbikatına kadar, arsa sahiplerinin isteği üzerine ilgili Valilik veya Belediyece Muvakkat Yapı yapılmasına izin verilebilir.

 

2- İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarda yapı izni verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir.

Bu alanlarda parselasyon planlarının yapılması zorunludur. 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında; İmar Kanunu’nun 18. maddesi hükümleri uygulanmadan normal şartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan, kesinleşen parselasyon planlarına göre tapu sicilinde imar planına uygun ada ve imar parselleri oluşmadan uygulama yapılamaz. Bu işlemler yapılmadan daimî yapı ruhsatı verilemez. 

 

3- İmar planlarında bulunup da, plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan gayrimenkullere, müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan yerlerde muvakkat yapı izni verilebilir.

İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu parsellerin yapılaşmış̧ olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde irtifakla imar yoluna geçiş̧ hakkı bulunması şartıyla; muvakkat yapı yapılabilir. Ancak, bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış̧ parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez.

İmar planına göre kapanan yollar ve çıkmaz sokaklar üzerinde bulunan veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

İmar planına göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan, 5 yıllık imar programına dâhil olmayan ve İmar Yönetmeliği hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunan arsalarda da muvakkat inşaat izni verilebilir.

 

4- İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa yani müstakil bir bina inşaatına elverişli değilse, beş̧ yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkân bulunmadığı takdirde malikin müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. Kamulaştırma yapılmayan durumlarda imar istikametinden önde olmamak şartıyla, arsa sahibinin isteği halinde Muvakkat Yapı hükümleri uygulanabilir.

 

5- İmar planında, Temel eğitim öncesi tesis alanı (TEÖ), Temel eğitim alanı (TEA), Meslek ve Teknik öğretim tesis alanı, Sağlık tesisleri alanında olan ve 5 yıllık imar programına dahil olmayan, yakın zamanda da ilgili yatırımcı kamu kurumunun kamulaştırma yapmayacak olması durumunda, arsada imar planında öngörülen hizmetin muvakkat yapı ile özel şahıs olarak yapılması mümkündür.

Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir.

 

6 - Yapı sahibince, muvakkat yapıyı, maksadının dışında kullanmayacağı, süresi sonunda veya imar planı uygulandığında kendisine yapılacak tebligattan itibaren bir ay içerisinde yıkacağı ve hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı bir taahhütnamenin verilmesi gerekir. Bu şekilde bir taahhütname verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.

Yani Muvakkat Yapı, ilgili belediye encümeninin belirlediği amaçlar dışında kullanılamaz.

 

7 - Yönetmeliğe göre, Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7,50 metreden fazla olamaz. Ancak, arsa sahibi sahibi tarafından kamulaştırmayı yapması gereken yatırımcı kamu kurumunun izni ve proje onayı ile imar kısıtlamasındaki amaca uygun özel tesis kurulduğunda buradaki toplam yapı inşaat alanı ve bina yüksekliği şartı aranmaz. Bu durumda, yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. 

 

8 - Muvakkat yapı izni, belediye sınırları içinde Belediye Encümeni kararıyla verilir. Yapı tamamlandığında da geçici yapı kullanma izni alınarak yapı kullanılmaya başlanabilir.

Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği encümence tayin ve tespit olunur.

 

9 - Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi esastır. Muvakkat yapılar tabii zeminden kodlandırılır. Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.

İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.

Bir parselde birden fazla Muvakkat Yapı izni verilse dahi bu yapıların toplam inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7,50 metreden fazla olamaz. 

İmkân nispetinde mevcut ve müstakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine belediye encümeni kararı ile muvakkat yapı yapılmasına izin verilebilir.

 

10 - Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar. Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.

 

11 - Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisleri yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra süre uzadığında veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir. Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.

 

12 - Muvakkat yapı izni verilmesi halinde bu husus tapu kütük sahifesinin beyanlar hanesine tarih ve yevmiye kaydı düşülerek şerh edilir..