Kamulaştırma,
parselasyon, ifraz ve tevhit ile inşaat ruhsatı imar planlarının uygulaya geçirilmesinin
araçlarındandır.
İmar
planı sınırları içindeki bir arsaya yapı yapabilmek için, öncelikle plana uygun
bir arsa elde edilmesi gerekir.
Halk
arasında kullanılan imarlı parsel, arsa tabiri, bu anlamda her zaman
üzerine yapı yapılmaya, inşaat ruhsatı almaya hazır bir arsayı ifade
etmemektedir; genelde imar planı sınırları içindeki arsayı, yani parselasyon
veya ifraz ve tevhidi, terkleri yapılacak arsa için bu tabir kullanılmaktadır.
Böyle
bir arsa üzerinde inşaat yapılabilmesi için öncelikle yapılması gereken
parselasyon işlemidir.
Parselasyonun
asıl amacı, üzerinde yapılaşmaya uygun imar parsel elde etmektir. Parselasyonun
bu asıl amacı yanında ikincil amacı ise, parselasyona tabi tutulan, Belediyenin
18. madde uygulamasına tabidir şerhini düştüğü alandaki (düzenleme
sahası) kamusal alan (yol, yeşil alan, otopark, belediye hizmet alanı gibi) olarak
belirlenen yerlerin, DOP (düzenlemeye giren kadastral parsellerden %45’e kadar
yapılan kesinti)’dan karşılanarak oluşturulmasıdır. Parselasyonun bu ikincil
amacı, belediyeler için uygulamada asıl amaca dönüştürülmüş bulunmaktadır.
Ancak,
parselasyon yapılmadan da yapılaşmaya uygun imar parseli elde edilmesi mümkündür.
Bunun aracı da, parselasyonun alternatifi olan ifraz ve tevhit ile kadastral
parselin plana göre kamusal alanlara isabet eden kısımlarının terkidir.
3194
sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde, imar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri için öngörülen öncelikle parselasyon planının yapılması şartının,
kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan
meskûn alanlar ile büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan
imar adalarının geri kalan kısımlarında aranmayacağı kurala bağlanmıştır.
Arazi ve
Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde de, imar
planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemlerinin, öncelikle parselasyon
planı tescil edilmiş alanlarda yapılabileceği şeklinde genel ilke belirlenmiş,
ancak maddenin ikinci fıkrasında sayılan istisnai durumlarda, parselasyon planı
yapılmadan İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerine göre ifraz ve tevhit
işlemleri yapılabileceği belirtilmiştir.
Maddede öngörülen istisnalar;
a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı
alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç
olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ...
b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi,
öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili
durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak
mümkün olmadığı durumlar.
c) Koruma amaçlı imar planı bulunup da, içerisinde bulunan
yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri,
tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin
mümkün olmadığı durumlar.
ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde
oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.
şeklinde düzenlenmiştir.
Yukarıda
sayılan yerlerde bulunan taşınmazların, parselasyon yapılmadan ifraz, tevhit
ve işlemleri ile yapılaşmaya açılabilmesi mümkündür.
