İmar Planlarını Uygulama Araçlarından İfraz ve Tevhit

 

Kamulaştırma, parselasyon, ifraz ve tevhit ile inşaat ruhsatı imar planlarının uygulaya geçirilmesinin araçlarındandır.

İmar planı sınırları içindeki bir arsaya yapı yapabilmek için, öncelikle plana uygun bir arsa elde edilmesi gerekir.

Halk arasında kullanılan imarlı parsel, arsa tabiri, bu anlamda her zaman üzerine yapı yapılmaya, inşaat ruhsatı almaya hazır bir arsayı ifade etmemektedir; genelde imar planı sınırları içindeki arsayı, yani parselasyon veya ifraz ve tevhidi, terkleri yapılacak arsa için bu tabir kullanılmaktadır.

Böyle bir arsa üzerinde inşaat yapılabilmesi için öncelikle yapılması gereken parselasyon işlemidir.

Parselasyonun asıl amacı, üzerinde yapılaşmaya uygun imar parsel elde etmektir. Parselasyonun bu asıl amacı yanında ikincil amacı ise, parselasyona tabi tutulan, Belediyenin 18. madde uygulamasına tabidir şerhini düştüğü alandaki (düzenleme sahası) kamusal alan (yol, yeşil alan, otopark, belediye hizmet alanı gibi) olarak belirlenen yerlerin, DOP (düzenlemeye giren kadastral parsellerden %45’e kadar yapılan kesinti)’dan karşılanarak oluşturulmasıdır. Parselasyonun bu ikincil amacı, belediyeler için uygulamada asıl amaca dönüştürülmüş bulunmaktadır.  

Ancak, parselasyon yapılmadan da yapılaşmaya uygun imar parseli elde edilmesi mümkündür. Bunun aracı da, parselasyonun alternatifi olan ifraz ve tevhit ile kadastral parselin plana göre kamusal alanlara isabet eden kısımlarının terkidir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde, imar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri için öngörülen öncelikle parselasyon planının yapılması şartının, kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında aranmayacağı kurala bağlanmıştır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde de, imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemlerinin, öncelikle parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabileceği şeklinde genel ilke belirlenmiş, ancak maddenin ikinci fıkrasında sayılan istisnai durumlarda, parselasyon planı yapılmadan İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri yapılabileceği belirtilmiştir.

Maddede öngörülen istisnalar;

 

a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ...

 

b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.

 

c) Koruma amaçlı imar planı bulunup da, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.

 

ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.

 

şeklinde düzenlenmiştir.

 

Yukarıda sayılan yerlerde bulunan taşınmazların, parselasyon yapılmadan ifraz, tevhit ve işlemleri ile yapılaşmaya açılabilmesi mümkündür.